Bei Bauvorhaben mit mehreren Auszahlungen, wie beim Neubau oder beim Kauf inkl. Modernisierung, entsteht in der Bauphase ein Doppelbelastung aus Miete plus den fällig werdenden Zinsen für bereits ausgezahlte Darlehensteile (z. B. den Kaufpreis für das Grundstück oder für das Bestandsobjekt) plus den fällig werdenden Bereitstellungszins für den noch nicht ausgezahlten Darlehensteil. Auf die ausgezahlten Darlehensbeträge wird der vereinbarte Sollzins und für die noch nicht abgerufen Darlehensteile der vereinbarte Bereitstellungszins berechnet. Der Bereitstellungszins beträgt bei den meisten Instituten 0,25% pro Monat, was 3,0% pro Jahr entspricht, und wird im Standardfall ab dem 3. Monat nach Vertragsunterzeichnung fällig.

Eine Fristverlängerung auf 12 Monate ggf. auch länger kann mit dem Kreditinstitut ausgehandelt werden, lassen sich aber die Kreditinstitute mit einem kleinen, zusätzlichen Konditionsaufschlag bezahlen und verteuert Ihren Sollzins. Das heißt, bei ungünstiger Vertragsgestaltung können die Bauzeitzinsen Ihre Haushaltskasse monatlich schnell mit einigen hundert Euro zusätzlich belasten.

Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar und Makler), die Kosten für die Inneneinrichtung wie z. B. die Einbauküche und teilweise auch die Kosten für notwendige Renovierungsarbeiten, bei Bestandsobjekten, zählen nicht oder nicht in vollem Umfang zu den Bau- oder Herstellungskosten und sind daher nicht durch ein Immobiliendarlehen finanzierbar. Es sei denn, der finanzierenden Bank können zusätzliche Sicherheiten (freie Grundschulden, abtretbare Bank-, Depot- und Bausparguthaben oder Rückkaufswerte von Renten- und Lebensversicherungen,) zur Verfügung gestellt werden.

Das heißt: Je nach Bundesland und abhängig davon, ob eine Maklergebühr zu zahlen ist, werden zur Deckung der Nebenkosten zwischen 5,50% (z. B. ohne Makler in Bayern oder Sachsen) bis 15,64% (z. B. mit Makler in Berlin und Brandenburg) vom Kaufpreis mindestens als Eigenkapital benötigt.

Beim Kauf eines Grundstückes und nachträglichem Neubau sowie beim Kauf eines Bestandsobjektes mit notwendigen Modernisierungsarbeiten (Fenster, Heizung, neues Bad, neues Parkett, …) vorm Einzug sind ggf. andere Mindestbeträge an Eigenkapital notwendig.

Mehr Informationen erhalten Sie im Absatz Eigenkapital und Sollzins und im Menüpunkt Modernisierungsdarlehen.

Was gilt als Eigenkapital, Eigenkapitalersatz oder als Zusatzsicherheiten:

Eigenkapital:

• Bank- und Sparguthaben
• Wertpapiere
• Aktien und Investmentfonds
• zuteilungsreife Bausparguthaben
• Kündbare Rückkaufwert in Lebensversicherung
• sonstige Vermögenswerte (Bargeld, nach 2010 eingezahlte Riester-Rentenbeträge etc.)

Eigenkapitalersatz / Zusatzsicherheit:

• freie Grundschulden
• abtretbare Bank-, Depot- und Bausparguthaben
• Rückkaufswerte von Renten- und Lebensversicherungen
• Eigenleistungen im Rahmen eines Neubaus oder von Modernsierungen

Grundsätzlich gilt, je mehr Eigenkapital Sie in die Finanzierung einbringen, desto günstiger wird Ihr Sollzins. Aber warum dies so ist und was Konditionssprünge sind wollen wir in diesem Abschnitt versuchen so kurz als möglich zu erklären.

Wie jedes andere Wirtschaftsunternehmen berücksichtigen auch Kreditinstitute in Ihrer Preiskalkulation verschiedene Preisaufschläge z. B. zur Kostendeckung, für Risikokosten, … und eine Gewinnmarge. Beim Produkt Baufinanzierung liegt das Risiko aus Sicht der Bank einerseits beim Kunden, wenn er nicht mehr bezahlt (Bonitätsrisiko) und anderseits beim Objekt, wenn bei der Versteigerung der erzielte Versteigerungserlös nicht ausreicht um die offene Forderung auszugleichen. Im Rahmen der Kreditprüfung erfolgt also eine Beurteilung des Bonitäts- und des Objektrisikos und das Ergebnis fließt mit mehr oder weniger hohen Zinsaufschlägen in Ihren Sollzins ein.

Im Rahmen der Bonitätsprüfung erfolgt eine Beurteilung Ihre Krediterfahrung (Schufa-Auskunft, Auskunfteien, Kontoführung, Aktenlage, …), Ihre Kapitaldienstfähigkeit (Einnahmen und Ausgaben heute und später, Vermögenssituation, Verschuldungsgrad, Vermögensüberschuss, Liquidität, …) und Ihrer Person als Darlehensnehmer (Familienstand, Kinder, Beruf und Arbeitgeber, …).

Zur Beurteilung des Objektrisikos wird nach gesetzlichen und hausinternen Vorgaben ein bankinterner Objektwert ermittelt. Meist entspricht dieser dem Kaufpreis, es sei denn Sie haben das Objekt zu teuer erworben oder die Baukosten sind aus Sicht der Bank zu hoch. In Abhängigkeit der gewählten Geschäftsstrategie, finanziert die Bank dann maximal 60, 80 oder bis zu 100% vom Objektwert. Je höher sich das Institut an der Finanzierung des Objektwertes beteiligen muss, umso größer wird das Finanzierungsrisiko und umso höher werden die Aufschläge für Ihren Sollzins. Im Umkehrschluss bedeutet dies, je mehr Eigenkapital Sie in die Finanzierung einbringen, umso geringer ist das Objektrisiko und Ihr Sollzins wird günstiger.

Bei den meisten Kreditinstituten steigen die Konditionen ab einer 60% Finanzierung in Sprüngen von 10% oder auch 5% Schritten (60%, 70%, 80%, 90%, 95%, 100%) an und der letzte Konditionsaufschlag (Konditionssprung) von 90% oder 95% ist häufig am größten und kann ab 90% durchaus bis zu 1,0% betragen. Ab 95% Kaufpreisfinanzierung sind 0,5% Aufschlag keine Seltenheit.

Unter Berücksichtigung der Kaufnebenkosten benötigen Sie also mind. 10,51% bis zu 20,65% an Eigenkapital um die 94,99% Finanzierung zu erreichen.

Die Wahl der Zinsbindung ist eine wichtige Entscheidung, mit weitreichenden Auswirkungen im Rahmen der geplanten Finanzierung. Denn einerseits sind längere Zinsbindungen im Sollzins teurer als kürzere Zinsbindungen, bieten im Gegenzug aber eine längere Zinssicherheit und reduzieren damit das Zinsänderungsrisiko. Das Zinsänderungsrisiko meint eine höhere monatliche Rate, die sich durch gestiegen Zinsen bei der Anschlussfinanzierung ergibt. Wie das aussehen könnte, möchten wir Ihnen an Hand folgenden Beispiels erklären:

Sie schließen heute ein Darlehen über 200.000 €, mit 10jähriger Zinsbindung zu 1,5% Sollzins und 2,0% Tilgung und einer monatlichen Rate von 583,33 € ab. Dann wird nach 10 Jahren eine Anschlussfinanzierung über 156.873,70 € notwendig. Unter der Annahme, dass das Zinsniveau dann um 2,0% auf 3,5 % gestiegen ist und Sie weiterhin 2,0% Tilgung zahlen ergäbe sich eine monatliche Rate von 719,00 €. Damit liegt die neue Rate um 136 € über der heutigen monatlichen Rate.

Würden Sie das gleiche Darlehen mit einer 15jährigen Zinsbindung zu 2,0% Sollzins, 2,0% Tilgung und einer monatlichen Rate von 666,67 € abschließen, wäre nach 15 Jahren noch eine Anschlussfinanzierung von 129.330,75 € notwendig. Eine Anschlussfinanzierung mit 4,0% Sollzins und 2,0% Tilgung würde dann 646,65 € kosten. Unter der gemachten Annahme, dass das Zinsniveau nur um 2,0% gestiegen ist, führt dies nicht zu einer höheren Rate. Sollte das Zinsniveau aber nur geringfügig, hier über 4,186% steigen, würde sich bei 2,0% Tilgung eine höhere monatliche Rate ergeben. Der rechnerische Risikozins für diese Anschlussfinanzierung würde als bei 6,186% liegen.

Das Zinsänderungsrisiko wird von der gewählten Zinsbindung und Tilgung beeinflusst. Für welche Zinsbindung Sie sich entscheiden hängt aber auch von Ihrer Erwartung der Zinsentwicklung und Ihrem Risikoprofil ab.